对话夏铭:数字化正演变为商业地产“决策大脑” | 领航100⑰

　　商业地产正迎来数字化转型升级和内容生态升级的新变局。在夏铭看来，数字化在商业地产的发展中主要扮演两个角色：一个是基础工具角色，另一个是决策大脑角色。

　　数字化以往扮演更多的是一个日常管理工具，如会员平台、客流及租务等管理工具，而如今正向“大脑”演进，扮演的是精准运营、精准决策的角色，向决策者身份转变。

　　“如果有一把衡量标尺，满分是10分的话，基础工具数字化程度可以打7分，甚至更高；决策大脑在现阶段大概只有3分左右。” 夏铭解释道，而商业地产数字化转型面临的难点，也主要分布于这两点：

　　首先，选择基础工具。商业地产商现在有很多的信息工具可供选择，但如何挑选一套适合自身的工具却并不容易，需要根据运营方式、客群特征、管理方法等量身而定。

　　例如智能导购，适宜大体量或低消费频次商业。以家居卖场为例，商体空间大且客群到访低频，客户对卖场环境陌生，机器人导航能够带来很好的体验；反观其它商业，大多数是地缘访客，熟悉商业环境，导购需要明显较低。

　　“所以，工具选择首先是一个难点，并不是人有我也要有，不能为了标配而标配。”

　　其次，问题为导向的数据化应用。用数据打造价值时，最大的问题往往不是缺乏数据，而是要对症下药。随着大数据技术的快速发展，可用的底层数据累积越来越多，但需要先厘清问题和难点，再有的放矢的建立数据应用逻辑，从而实现目标。

　　“问对问题，然后找到解题的数据化方案，这其实是最大的难题，也是为什么数字化成果难以见效的关键所在。” 夏铭强调道。

　　就商业地产本身而言，从前期拿地筛选与评估，拿地后的商业定位、空间设计，以及招商筛查，再到开业后的运营管理，每个环节的每个问题其实都需要数据化解题的方法。

　　盈石自身也持有、运营商业资产，既是商业地产服务者，也是运营者。盈石不仅是一个纯粹的研究者，或者是咨询师角色，更多的是身在局中的破解实践人。

　　“这也是盈石区别于其他企业的标志点，先于自身项目实践沉淀后，才会与合作伙伴沟通落地。所以相对来讲，可以将我们理解为一个具备执行力的研究团队，或者既有执行力又有顾问能力的团队。” 夏铭解释道。

　　聚焦年轻力土壤：

　　数字化种子萌发更快

　　目前无论是国内还是国外，达到完全数字化转型的商业地产项目当然还不存在，有些处在基础工具化阶段，有些处在初步数据决策阶段，程度深深浅浅。

　　夏铭就商业地产数字化现状补充道： “一个真正的数字化商业地产项目，需要满足两个条件：一是在各业务场景中有数字化工具；二是有具向化指导能力的智能决策。目前而言，只能说在尝试接近这两个目标，还没有完全达到这种状态的。”

　　谈及商业及数据化创新的要素时，他重点提到：“要源于年轻人，他们大多是数字化的原生著民，千禧一代在互联网中出生，在移动互联网中长大，数字化刻在他们的基因里。再加之具备数据化能力的团队，双方共同互动使才能得更多创新的体验得到萌发。”

　　应该正是基于这样的判断，目前不少市场前沿的年轻创新项目背后均出现了盈石的身影。商业地产在新周期中也似乎更加聚焦于年轻人群，提供的内容也正在进一步定向化。通过展览带动零售，通过文艺带动餐饮...，综合类服务力与年轻力正在无缝融合。

　　“也正因更早聚焦年轻力，整体受疫情影响相对更小。” 夏铭总结道，”疫情确实正倒逼商业企业加快数字化赋能进程，朝着更精细化方向运营。数据化的终点目标是重新打造体验、管理和决策，这在未来的新一轮商业角逐中将显得至关重要。

　　焦点财经与夏铭对话中其它部分的节选

　　问：在商业地产数字化转型过程中，哪些科技将得到更广泛的应用？

　　夏铭：我认为在消费者交互中，虚拟化呈现技术未来会被应用的更多。另外，数据中定向AI和算法技术也会更多。

　　各种技术的融合使用会更广泛，比如概念火热的元宇宙，虽然还没现出大量的应用，但在商业场景有不少可挖掘空间。技术通过哪些具体方式被呈现，有待应用的验证。

　　问：“双碳目标”之下，商业地产逐“绿”已成为趋势。在您看来，数字化转型与减碳是否有内在关联？在盈石的服务中是否有体现这一点？

　　夏铭：绿色化的其中一种路径便是数字化，可以将数字化理解成实现“双碳”目标的一个实现方式。从整体建筑节能来看，包括空气指标、二氧化碳排放、能源损耗等，通过采购数字化智能设备实现精确计量，帮助商业综合体做到更好的能控和环境控制。

　　盈石帮合作伙伴做商业规划、建筑设计时，都会把能控能耗管理系统、质控系统做的非常细致，不只是整个大楼，会细化到主题区和铺位的能控和能耗，这也是盈石在这方面一直持续发力的原因所在。

　　问：存量商业项目进行数字化升级与改造成本之间如何权衡？

　　夏铭：新建商业体一般都提前有数字化整体规划。存量项目进行数字化升级，前期投资可能较高，会拉高成本，但增效部分会运营中显现出来，后期成本和支出的节省也会体现出来。

　　从测算周期来看，是一件完全值得投入的事情。有的存量项目可能受到硬件和空间制约，可能会将投资收益周期拉的更长，但商业地产运营本身就是一个长期过程，一个商业项目运营周期可能会达到20年以上，完全能够覆盖投入周期带来增益。

　　所以，在一个合理值下，我们基本上都会建议存量项目进行数字化升级和改造。

　　问：目前，疫情还在持续反复，实体商场不断面临挑战，如何看待未来商业地产的发展？

　　夏铭：每个城市或地区都不一样，这个判断不能从整体来看，如果疫情长期存在，对于线下实体消费确实会有一定的负面因素。但这个负面因素有多大或多小，需要精细化的从局部去看。

　　疫情对整个行业有减分，这是必然的，但如果聚焦到相对精细化的点来调整运营方式，市场空间就能更好的打开。

　　不是整体向好或向坏，而是自身如何才能做到向好。这个问题永远存在，要找到向好的方式，数字化就是一个向好的方式。